贾跃亭世茂工三降价¥1亿仍流拍 背后债权复杂、经营难

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“又流拍了。以后再拍卖或处置或将更困难。”今天(4月15日)上午10时刚过,一位“围观”世茂工三的商业地产人士对记者说。
今年1月流拍后,乐视控股所持有的世茂工三于4月14日10时开始至4月15日10时,进行第二次拍卖。
阿里司法拍卖平台显示,世茂工三的评估价为32.89亿元,此次起拍价为21.87亿元,较第一次拍卖下调1.13亿元。此外,本次竞拍需先缴纳保证金1.0936亿元,每次加价幅度为10万元。截至拍卖结束时,有1人报名,而与此形成鲜明对比的是,共有1154人设置提醒和5万多次围观。

从持有到有意出售世茂工三不足1年


近日,记者走访世茂工三时时发现,不少底商已关门撤店。
去年12月7日,阿里司法拍卖平台第一次挂出世茂工三的拍卖信息,但直至拍卖结束,该次拍卖一直未见有竞拍者报名,最终导致流拍。
2016年5月16日,世茂股份向乐视控股转让下属世茂新体验公司持有的北京财富时代置业有限公司及世茂商管公司持有的北京白鼎新世纪公司100%股权,交易价款合计29.72亿元。
北京财富时代置业由乐视控股100%持股,实际控制人为贾跃亭。
据悉,2016年9月,乐视团队开始全面接管世茂工三。根据最初的规划,世茂工三将被打造成拥有乐视生态世界、产品展示等功能体的项目。
然而,在乐视控股接手世茂工三2个月后,一场由拖欠供应商款项引发的乐视危机悄然而至。乐视并没有对世茂工三在业态上做大幅调整,也未能将其变成乐视产品的展示平台。据北京市三中院的司法鉴定项目评估报告显示,2016年8月8日,朝阳区工人体育场北路13号院3号楼便已被抵押给了中信银行总行营业部,主债权数为17.54亿元,债务履行期限为7年。这也意味着,以近30亿元拿下世茂工三股权不到3个月,乐视就把这部分股权质押给了中信银行。
2017年5月,世茂工三便传出有意出售的消息。当时有媒体报道称,乐视正洽谈出售2016年花近30亿元收购的世茂工三项目,以筹集资金缓解资金紧张局面。而乐视持有世茂工三的时间,截至有意出售时,不足1年。
2017年7月17日,朝阳区工人体育场13号院5幢被抵押给山西尧信融资再担保有限公司,主债权数为3亿元,债务履行期限2017年1月16日-2017年8月12日。
当初,乐视控股以近30亿元的价格接盘世茂工三,业内人士认为,“乐视当初买入时,有专业地产机构估价,也就值成交价的60%-70%。从商业经营角度来算账,目前世茂工三物业价格过高,要么赔本卖,平价出手很难。”
业内人士指出,乐视当初存在“无知者无畏”的意味。理由在于,乐视并非专业做商业地产,之所以买入,可能当初并非想做商业,有他自己的价值判断,或看重太古里周边年轻客群,用于新产品展示。但从商业经营角度分析,这一价位并未按商业的计算方法考量,没有竞争对手,也不会有人竞价。谁也没料到,世茂工三走向了司法拍卖的命运。
世茂工三客流稀少,经营不温不火
四层餐饮区,即便午间时段,也未能见到顾客盈门的景象。
世茂工三所在的三里屯区域,可谓黄金商圈。大量国际时尚品牌蜂拥入驻,大批高收入、高消费白领不断汇聚。
近日,新京报记者走访世茂工三时发现,与相隔不远的太古里人潮涌动相比,世茂工三商场内人流稀少,非常冷清。从世茂工三的正门进去,公共空间内,经营着前几年百货业态较为常见的品牌展销会,并推出较大幅度的打折活动,而不少临街商业,则处于关门撤店状态。二楼的服装品牌,也仅有十余个品牌;三层为儿童玩乐、教育等区域,但依然人烟稀少。就连最能拉动商场人气的四层餐饮区,即便午间时段,也未能见到顾客盈门的景象,穿流其中的,更多是外卖人员。
难以否认的是,世茂工三虽位于三里屯商圈,周边消费力较强,表面上看与三里屯太古里很近,但开业至今,却一直未能共享其消费者。世茂工三的官方微博,最后停更在 2016年4月19日,也仅有3条评论。
在业内人士看来,世茂工三人流量冷清,与其自身存在先天缺陷有关。伟城顾问公司CEO徐伟成曾表示,世茂工三最大的问题在于地段,位于十字路口的西北角,不能算四通八达,停车规划和车流方向不利于做大型商场。“世茂工三被东大桥、新东路等比较快速的通道切割,变成‘独’和‘寡’的单独板块,无法够成良好通达性大型购物中心辐射商圈的必要条件。”
徐伟成指出,基于这一几何商业辐射特征,商场针对性业态不容易对主力消费群和辅助型消费群构成有效吸引力,故其商业租金和商业业态集群无法形成良性循环,只能不停调整商业业态。如租金长期上不去,必定影响整体项目的投资回报率。
除地段交通因素外,其商场定位上也存在一定的问题。世茂工三定位于百货为主,建筑风格、内部空间、动线都较为传统,此外,业态、经营方式等方面,都未与时尚街区吻合,从而导致租金水平较低。
业内分析:贷款难、债务复杂或加剧流拍
“今年房地产市场的资金较为紧张,一些钱进不到房地产领域,流拍跟这个因素有关。”全联房地产商会商业地产研究会会长王永平表示。
“这类项目更多是看心理价位,不是真实的价值或评估价值。尽管从今年1月开始,国内股市表现良好,但仍然存在不明朗的其他因素,如贸易战尚未结束,宏观经济面向下的因素。” 徐伟成表示。
在北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全看来,当前房企对于重资产的购入来实现投资和资产结构调整的思路和方式,已经与现实房企投资的理念不相符。此外,由于该项目的债权债务关系比较复杂,这意味着即使拍卖成交,后期也难以在短时间之内顺利取得项目,这对后续的运营会带来许多不确定因素。
“降价一个亿并不能够马上解决它的交易拉动。真正要买这个项目的人也不在乎这一个亿,这只是交易方的一种姿态。”在鲁炳全看来,这个项目的关键是它的负面影响,以及市场影响力的下降,所以交易市值会大打折扣,短时间之内成交的概率还较低。
亚太商业不动产学院院长朱凌波表示,接盘者购买这一项目,考虑的是资产价格与周围价格的比价。此外还需要考虑投入多少资金才能将其盘活。此前世茂工三一直经营得不温不火,未来的运营价值,在三里屯商圈内的定位,是否有信心,这几个要素才能决定是否要出手购买,价格是否合适。
在润凯商业集团董事长谌俊宇看来,司法拍卖的项目不会考虑,原因在于,项目有很多麻烦的事。
转型做办公是否有出路?
商场人流量少,较为冷清。世茂工三转型难度大。
事实上,三里屯区域内,盈科、永利、世茂工三都属同一情况:经营不温不火、体量不大,地理位置上较为尴尬。其中,李泽楷的盈科已转手,目前转型做办公楼。
不少业内人士建议,将世茂工三改为写字楼,这样可以回避交通拥堵和位置不太畅通的问题。此外,北京写字楼供不应求,租金比商场高,还较为稳定,有了租金还可以有一些经营性的贷款进入。而商场则较过剩,商场运营也需要有非常专业的团队,才能与三里屯其他商业形成差异化竞争。
不过,购物中心改为写字楼的做法,在谌俊宇看来,虽然很多人在这么操作,但时至今日国内并没有做得非常成功的案例,原因在于,购物中心每层楼的进深很长,基本是封闭起来的,而写字楼要求通风、采光视野好,因此,很难改造成功。要挖很多洞做采光井,改造费用很多。
实际上,存量物业改造会面临较大的困难。在中国商业地产行业发展论坛上,世茂商业及主题娱乐创新事业部总监肖涛表示,存量物业改造比新建物业困难不止一倍,“存量物业的改造并不是一个简单的物业商场的翻新和重新的招租,做存量物业改造最大的难点是如何定位,因为存量物业意味着这个物业一定是在城市的核心区域,它有很长的历史,也就意味着它周边的竞争较为激烈。”
此外,存量物业的改造和新物业的推广有不一样的逻辑管理,“存量物业改造最大的难点是让品牌对你重新有信心,开业前的推广某种意义上也体现了操盘团队对商业运营的信心、品质和管理的水平。”不过,肖涛也表示,若存量物业改造得好,随后带来的收益也是巨大的。
而从区位的角度上看,高力国际华北区董事总经理严区海指出,三里屯商圈对办公楼企业用户而言,由于拥有健全的附属设施,因此很受青睐,但由于此商圈里的办公楼总体量不大,对于写字楼市场而言,并非是一个主流商圈。
据严区海介绍,三里屯商圈算作燕莎商圈的一部分,该区域新租需求基本稳定,租金和空置率均随市场租赁活动有小幅波动,但大体保持稳定。今年第一季度,该区域净有效租金为299元/平方米/月,环比持平,同比微增0.5%。空置率方面,则为7.0%。
“该区域属于较为成熟的区域,近期没有新增写字楼项目进入市场。未来在三里屯区域也没有新增项目入市,但在亮马桥以东的安家楼地区2020年会有51000平方米的润世中心二期入市,但该项目离三里屯仍有较远距离。”严区海表示。
 
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